Czym kierować się podczas wyboru kredytu hipotecznego?
Czy okres kredytowania wpływa na całkowity koszt kredytu?
Czy rodzaj dochodu ma wpływ na dostępność kredytów hipotecznych?
Czy najtańszy znaczy najlepszy kredyt hipoteczny?
Czy cena kredytu jest uzależniona od rodzaju nieruchomości?
Na czym możemy najwiecej zaoszczędzić w przypadku kredytu hipotecznego?
To podstawowe pytania, które zadają sobie ludzie podczas poszukiwania odpowiednich ofert. Niektórym na samo słowo „kredyt” miękną nogi z obawy przed analizą tych wszystkich, ważnych kosztów i zagadnień. Banki na rynku przekrzykują się nawzajem, ze ich oferta jest NAJLEPSZA, NAJTAŃSZA. Nie podają jednak informacji dla kogo jest przeznaczona. Niektóre z banków nie biorą pod uwagę wybranych źródeł dochodu. Samodzielne porównanie ofert zajmie dużo czasu, a jednak ważne jest, aby przelew do dewelopera czy zakup materiałów odbył się w terminie.
Kredyt hipoteczny na mieszkanie, dom lub budowę domu
Dla banku ważna jest zdolność kredytowa oraz wartość zabezpieczenia, rodzaj nieruchomosci nie ma wpływu na cenę kredytu, chociaż zdarzają się wyjątki dotyczące gruntów rolnych lub zakupu spółdzielczego prawa do lokalu.
Czemu się przyjrzeć ?
Banki wymyślają coraz to nowsze promocje i oferty jednak należy się im przyjrzeć z bliska.
Składowych ceny kredytu jest wiele. Napewno trzeba zwrócić uwagę na :
- Wysokość ubezpieczenia na życie (jeśli występuje) oraz czas przez jaki składka będzie pobierana przez bank
- Koszt ubezpieczenia nieruchomości
- Koszt ubezpieczenia od utraty pracy (jeśli występuje)
- Ubezpieczenie niskiego wkładu poniżej 20% kredytu hipotecznego
- Ubezpieczenie pomostowe do czasu wpisu banku do hipoteki
- Prowizję za udzielenie kredytu hipotecznego
- Wysokość marży kredytu
- Rodzaj rat kredytu hipotecznego
- Koszty związane z prowadzeniem rachunku osobistego lub karty kredytowej z oferty banku
- Wysokość RRSO
- Koszty inspekcji
Ubezpieczenie na życie
Składka za ubezpieczenie na życie w każdym z banków jest inna. Zależy to na przykład od ubezpieczyciela, z którym dany bank współpracuje zakresu oraz okresu ubezpieczenia. Przed wyborem kredytu hipotecznego należy zapoznać się z ogólnymi warunkami ubezpieczenia. Składka pobierana jest przez okres od 36-60 lat i to równiez narzucane jest przez bank.
Ubezpieczenie nieruchomości
Niektóre banki udostępniają możliwość dostarczenia ubezpieczenia z zewnątrz co daje możliwość zbadania rynku i wybrania być może tańszego wariantu. Często jednak dodatkowe produkty z ramienia banku dają bonus w postaci obniżenia marży. Warto się więc dobrze nad tym zastanowić.
RRSO
to suma odsetek, prowizji, ubezpieczenia obliczona w stosunku rocznym. W przypadku kredytów im mniejsze-tym lepsze
Co to jest ubezpieczenie pomostowe?
Jest to zabezpieczenie banku do momentu wpisu, do IV działu księgi wieczystej. Notariusz w trakcie podpisania umowy przedwstępnej wysyła wniosek o wpis jednak to nie działa tak szybko. W zależności od miejscowości czas wpisu może potrwać nawet 8 msc – dotyczy to większych miast. Ubezpieczenie pomostowe podnosi koszt kredytu hipotecznego, ponieważ doliczane jest do marży. Oferty banków obejmują konkretna wartość ubezpieczenia, ceny wahają się miedzy 15 zł miesięcznie, a nawet 230 zł za miesiąc.
Prowizja
Niektóre banki nie umożliwiają doliczenia prowizji do kredytu. Wymagają płatności prowizji przy uruchomieniu kredytu, więc zwiększa to początkowe koszty i trzeba przygotować na to środki. Zazwyczaj prowizje można obniżyć dzięki skorzystaniu z dodatkowych produktów banku, np zaopatrzyć się w kartę kredytową, zakup ubezpieczenia nieruchomości lub z oferty konta osobistego
Koszty inspekcji/wycena nieruchomości
Do wyboru są dwie możliwości :
- Zlecenie wyceny bankowi
- Samodzielne zlecenie wyceny rzeczoznawcy z zewnątrz i dostarczenie go bankowi
POD WARUNKIEM, ze udostępnia on taką możliwość
Która opcja jest lepsza? Jest to zależne do ilu banków zamierzasz składać wniosek. Jeśli do 3, a 2 z nich akceptują operat zewnętrzny to bardziej opłaca się zlecić go na zewnątrz, wtedy będzie to jedna wycena dla 2 banków oraz jedna za pośrednictwem banku.
Zakładając, że wycena w banku kosztuje 600 zł, a wycena dla banku i z zewnątrz 750 zł
600 zł + 750 = 1350 zł
Jeśli w każdym banku mielibyśmy zaplacic
600 + 600 + 600 = 1800 zł
Wyceny nieruchomości do kredytów hipotecznych za pośrednictwem banków wahają się miedzy 400, a 800 zł.
Kredyt hipoteczny – na czym można najwięcej zaoszczędzić ?
- wnoszony wkład własny
10 % wkład własny obciążony jest wiekszą marżą, przy 20% otrzymamy lepsze warunki (więcej o tym przeczytasz tutaj)
- Cena ubezpieczenia pomostowego oraz + – czas jego trwania
- Wysokość prowizji
- Wysokośc marży
- Okres kredytowania
- Rodzaj rat
Czym dłuższy okres kredytowania tym przez więcej miesięcy naliczają się odsetki, więc automatycznie całkowity koszt kredytu wzrasta.
Dla przykładu całkowity koszt kredytu dla najlepszej w tej chwili oferty danego banku:
25 lat/300 msc – 96 342 zł
30 lat/360 msc – 116 285.45 zł
Musimy zwrócić uwagę na wysokość marży kredytu. Przy 10-procentowym wkładzie własnym marża jest podwyższona (czyt. artykuł), to należy wziąć pod uwagę na wstępie. Aby obniżyć marżę zakładając 20% wkładu własnego możemy skorzystać z dodatkowych produktów banku. Bywa, ze pełny wachlarz dodatkowych produktów banku powoduje obniżenie marży nawet o 1%
Kredyt na okres 25 lat z różnym wkładem własnym w danym banku :
10 % – 146 004.22
20 % – 127 875.05
Żeby skorygować całkowity koszt kredytu warto wybrać raty malejące. Trzeba brać pod uwagę fakt, iz przy takiej opcji zdolność liczona jest dla pierwszej raty dlatego trzeba mieć odpowiednio wysoki dochód.
Jeśli nawet posiadamy zdolność kredytową wyliczoną przez bank to warto przeanalizować osobiście swoje domowe wydatki od A-Z, bo początkowo raty bedą znacząco wyższe niż przy wyborze rat równych- annuitetowych.
Raty równe kredytu hipotecznego : 116 285.45
Raty malejące : 104 783.70
Wybierając krótszy okres kredytu, 20% wkład własny oraz raty malejące można zaoszczędzić nawet
50 tyś złotych. Warto zrobić takie porównanie dofin.pl
Dobry klient = dobra oferta
Dla kogo?
Oczywiście, aby uzyskać idealny kredyt hipoteczny trzeba być dobrym klientem dla banku. Należy obsługiwać swoje zobowiązania regularnie oraz posiadać stałe źródło dochodu.
Rodzaj dochodu ma wpływ na ilość ofert banków.
Dla umowy o pracę na czas określony dochód musi być :
- uzyskiwany od conajmniej 6 msc, umowa podpisana na min. 8 msc w przód
W przypadku tego dochodu ilość ofert ogranicza się. Nie wszystkie banki akceptują ten rodzaj zatrudnienia.
Umowa zlecenie/umowa o dzieło :
- min. 12 msc
Tutaj sytuacja kształtuje się podobnie-ograniczenie ofert
W najlepszej sytuacji pozostają klienci posiadający umowę o prace na czas nieokreślony od minimum 3 msc oraz przedsiębiorcy poza branżami wykluczonymi prowadzący działalność od 12 msc.
Każdy bank ma swoją metodykę dot. źródeł dochodu. Bywa, że zmieniają się one chociażby ze względu na obecna sytuacje epidemiologiczną lub wzrost ryzyka banku (mario : co to jest jak bank udziela dużo kredytów i dużo się nie spłaca?)
Mariusz Tober – o kredytach hipotecznych wie niemalże wszystko, nieraz udowadniał, ze niemożliwe nie istnieje. Zapytamy o ceny i zdolność w obecnej sytuacji na świecie :
Panie Mariuszu,
Czy „ten okres” od marca 2020 roku wpłynął na ceny kredytów? Jeśli tak, to w jaki sposób zmieniły się oferty?
2020 rok był rokiem przełomowym dla rynku kredytów hipotecznych. Zwłaszcza marzec stał się preludium do obniżek stóp procentowych. Zmniejszyły się one o około 0,6 % by następnie zmniejszyć się do historycznie niskiego poziomu 0,27%. Stopy procentowe mają bezpośredni wpływ na wysokość rat kredytu, a tym samym produkty tego typu zaczeły cieszyć się większą dostępnością wśród konsumentów ponieważ poprawiła się ich zdolność kredytowa.
Zauważył Pan mniejsza przyznawalność kredytów hipotecznych ?
Zdecydowanie nastąpiły mocne ograniczenia w przyznawaniu kredytów wynikające z pandemii . Akurat w przypadku naszej firmy przyznawalność jest na poziomie 100%. Wiąże się to jednak z większym nakładem pracy, ponieważ trzeba złożyć wnioski do większej liczby banków i podjąć więcej prób negocjacji warunków. Przed pandemia wystarczyło złożyć jeden wniosek o kredyt hipoteczny, a drugi jako alternatywa dla najlepszej oferty. W tej chwili musimy złożyć minimum dwa wnioski, a nawet 3. Zdarzają się sytuacje w których składamy 5 wniosków dla jednego klienta dzięki czemu prezentujemy taki poziom przyznawalności.
Czy faktycznie w latach 2020/2021 istnieją branże wykluczone?
Banki początkowo wprowadzały liczne restrykcje ograniczaające dostępność kredytów hipotecznych
dla wybranych branż . Nawet na dzień dzisiejszy tudzież sierpień 2021 istnieją branże, dla których finansowanie zostało wstrzymane. Takimi branżami są m.in. transport lotniczy, transport wodny, zakwaterowanie, agencje turystyczne. Lista jest bardzo obszerna, ale ograniczenia dotyczą jedynie przedsiębiorców prowadzących tego typu działalność. Restrykcje nie dotyczą osób zatrudnionych na umowach.
Czy w tej chwili dużo ludzi inwestuje przy pomocy kredytu w nieruchomości?
Bardzo wiele osób zdecydowało się zaprzestać oszczędzenia w gotówce i lokowania kapitału na rachunkach bankowych i lokatach. Większość społeczeństwa dysponująca oszczędnościami w dobie słabnącej waluty PLN decyduje się zabezpieczać dalszy spadek wartości polskiej złotówki poprzez ulokowanie środków w nieruchomości wspomagając się przy pomocy kredytu hipotecznego.
Czy napewno najtańszy kredyt hipoteczny to najlepszy kredyt?
Niekoniecznie.
Czasem najtańsza oferta może nie zawierać takich udogodnień jak ubezpieczenie na życie, a przy zaciąganiu kredytu hipotecznego jest ono istotne. Trzeba pamiętać, ze nie mamy wpływu na zdarzenia losowe, a nie powinnismy obciążać rodziny zobowiązaniem. Brzmi dość drastycznie ale trzeba pamiętać o bliskich w obliczu takiej tragedii.
Warto zwrócić uwagę również na ogólne warunki ubezpieczenia-tam znajdują się szczegółowe informacje na temat jego okresu oraz zakresu.
Co jeszcze ?
Istnieją banki, które dokonują wypłaty transzy po dostarczeniu do banku jedynie zdjęć wykonanych robót – to może być szczególnie ważne i wygodne przy budowie domu. Taki sposób ogranicza koszty inspekcji osoby powołanej przez bank i oszczędza czas.
Niektóre banki nie umożliwiają doliczenia prowizji do kredytu. Wymagają płatności prowizji przy uruchomieniu kredytu, więc zwiększa to początkowe koszty i trzeba przygotować na to środki.
